قوانین آپارتمان نشینی
قانون آپارتمان نشینی چه می گوید؟
برخلاف تصور برخی ساکنان آپارتمان‌ها که این سبک زندگی را شیوه‌ای جدید می‌دانند و اغلب از قوانین موجود در ارتباط با آن بی‌خبرند، آپارتمان‌نشینی از دهه 40 شمسی دارای قانون و آیین نامه اجرایی شد. این هفته قصد داریم برخی از مهم‌ترین قوانین آپارتمان‌نشینی را برایتان شرح دهیم.
 |
براساس آيين‌نامه اجرايي قانون تملك آپارتمان‌ها با اصلاحيه‌هاي بعدي مصوب 8/2/1347، ساختمان‌های چند طبقه یا بلندمرتبه به دو قسمت اختصاصی و عمومی دسته‌بندی می‌شوند.قسمت‌های عمومی ساختمان براساس این آیین نامه، قسمت‌هايي است كه عرفاً براي استفاده انحصاري شريك ملك معين، يا قائم‌مقام او تخصيص يافته باشد که دارای سند مجزا است و مشخصات کامل آن از لحاظ حدود، طبقه، شماره، مساحت قسمت‌هاي وابسته، ارزش و ... بايد در سند قيد گردد. اما در تمام ساختمان‌های چند طبقه آنچه عموما مورد بحث و مسئله قرار می‌گیرد مربوط به قسمت‌های مشترک ساختمان یا فضاها و امکاناتی است که به اصطلاح به آن مشاعات می‌گویند. قسمت‌هاي مشترك مذكور در ماده 2 قانون تملك آپارتمان‌ها عبارت است از:
الف - زيرزمين بنا
ب - تاسيسات قسمت‌هاي مشترك از قبيل چاه آب و پمپ، منبع آب، مركز حرارت و تهويه، رخت‌شوي‌خانه، تابلوهاي برق، كنتورها، تلفن مركزي، انبار عمومي ساختمان، اطاق سرايدار در هر قسمت بنا كه واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن، چاه‌هاي فاضلاب، لوله‌ها و ....
پ - اسكلت ساختمان
ت - درها و پنجره‌ها، راهروها، پله‌ها، پاگردها كه خارج از قسمت‌هاي اختصاصي قرار گرفته‌اند.
ث - تاسيسات مربوط به راه پله از قبيل وسايل تامين‌كننده روشنايي، تلفن و وسايل اخبار و همچنين تاسيسات مربوط به آنها به استثناي تلفن‌هاي اختصاصي، شيرهاي آتش‌نشاني، آسانسور و محل آن، محل اختتام پله و ورود به بام و پله‌هاي ايمني.
ج - بام و تمام تاسيساتي كه براي استفاده عموم شركا يا حفظ بنا در آن احداث گرديده است.
ح - نماي خارجي ساختمان.
خ - محوطه ساختمان، باغ‌ها و پارك‌ها كه جنبه استفاده عمومي دارد.
شیوه قانونی اداره آپارتمان‌ها
اداره امور ساختمان از جمله مواردی است که در قانون آپارتمان‌نشینی به آن توجه شده و دارای قاعده و قانون خاص خود است. بر این اساس قانون در مورد طرز انتخاب و وظايف و تعهدات مدير چنین شرح می‌دهد:
در صورتي كه تعداد مالكان از سه نفر تجاوز كند، مجمع عمومي مالكان تشكيل مي‌شود.
در اولين جلسه مجمع عمومي ابتدا رئيس مجمع تعيين خواهد شد و سپس در همان جلسه مدير يا مديراني از بين مالكان يا اشخاص خارج انتخاب مي‌شود. مجمع عمومي مالكان بايد حداقل هر سال يك بار تشكيل شود. براي رسميت مجمع حضور مالكان بيش از نصف مساحت تمام قسمت‌هاي اختصاصي يا نماينده آنان ضروري است. هرگاه در اين جلسه هم اكثريت لازم حاصل نگرديد، جلسه براي 15 روز بعد تجديد و تصميمات جلسه اخير با تصويب اكثريت عده حاضر معتبر است.
هرگاه چند نفر مالك يك قسمت اختصاصي باشند، بايد طبق ماده 7 قانون تملك آپارتمان‌ها از طرف خود يك نفر را براي شركت در مجمع عمومي انتخاب و معرفي كنند.
حوزه اختیارات مدیر آپارتمان
براساس قانون، مدير يا مديران مسوول حفظ و اداره ساختمان و اجراي تصميمات مجمع عمومي هستند.
در برخی از ساختمان‌های بلندمرتبه که تعداد زیادی واحد مسکونی دارد و تنها یک مدیر برای ساختمان کفایت نمی‌کند، براساس قانون، تعداد مديران بايد فرد باشد و مدت ماموريت مدير يا مديران دو سال است، ولي مجمع عمومي ميتواند اين مدت را اضافه كند. در صورت استعفا، فوت، عزل يا حجر مدير يا مديران قبل از انقضاء مدت، مجمع عمومي فوق‌العاده به منظور انتخاب جانشين تشكيل خواهد شد.
تصميمات مديران با اكثريت آراء معتبر است.
مجمع عمومي يك نفر از مديران را به عنوان خزانه‌دار تعيين مي‌كند، خزانه‌دار دفتر ثبت درآمد و هزينه خواهد داشت كه به پيوست قبوض و اسناد مربوط براي تصويب ترازنامه به مجمع عمومي تسليم و ارائه خواهد داد.
مدير يا مديران، امين شركا بوده و نمي‌توانند فرد ديگر را به جاي خود انتخاب كنند.
مدير يا مديران مكلفند تمام بنا را به عنوان يك واحد در مقابل آتش‌سوزي بيمه كنند. سهم هر شريك از حق بيمه با توجه به ماده 4 قانون به وسيله مدير تعيين و از شركا اخذ و به بيمه‌گر پرداخت خواهد شد.
مدير يا مديران مكلفند ميزان هزينه‌هاي مستمر و مخارج متعلق به هر شريك و نحوه پرداخت آن را قبل يا بعد از پرداخت هزينه و به وسيله نامه سفارشي به نشاني قسمت اختصاصي يا نشاني تعيين شده از طرف شريك به او اعلام كنند. در تمام ساختمان‌هاي مشمول قانون تملك آپارتمان‌ها كه بيش از «10» آپارتمان داشته باشند، مدير يا مديران مكلفند براي حفظ و نگهداري و همچنين تنظيف قسمت‌هاي مشترك و انجام ديگر امور مورد نياز بنا، درباني استخدام كنند.
نحوه پرداخت هزينه‌هاي مشترك
براساس قانون، هزینه‌های مشترک زندگی در واحدهای مسکونی آپارتمانی عبارتند از:
الف - هزينه‌هاي لازم براي استفاده، حفظ و نگاهداري عادي ساختمان و تاسيسات و تجهيزات مربوطه.
ب - هزينه‌هاي اداري و حق‌الزحمه مدير يا مديران.
براین اساس، شركای ساختمان موظفند در پرداخت هزينه‌هاي مستمر و هزينه‌هايي كه براي حفظ و نگاهداري قسمت‌هاي مشترك بنا مصرف مي‌شود طبق مقررات زير مشاركت كنند:در صورتي كه مالكان ترتيب ديگري براي پرداخت هزينه‌هاي مشترك پيش‌بيني نكرده باشند، سهم هر يك از مالكان يا استفاده‌كنندگان از هزينه‌هاي مشترك آن قسمت كه ارتباط با مساحت زير بناي قسمت اختصاصي دارد از قبيل آب، گازوئيل و آسفالت پشت‌بام و ... به ترتيب مقرر در ماده 4 قانون تملك آپارتمان‌ها و ديگر مخارج كه ارتباطي به ميزان مساحت زير بنا ندارد از قبيل هزينه‌هاي مربوط به سرايدار، نگهبان، متصدي آسانسور، هزينه نگاهداري تاسيسات، باغبان، تزئينات قسمت‌هاي مشترك و ... به طور مساوي بين مالكان يا استفاده‌كنندگان تقسيم مي‌گردد، تعيين سهم هر يك از مالكان يا استفاده‌كنندگان با مدير يا مديران مي‌باشد.
همچنین، چنانچه به موجب اجاره‌نامه يا قرارداد خصوصي پرداخت هزينه‌هاي مشترك به عهده مالك باشد و مالك از پرداخت آن استنكاف كند، مستاجر ميتواند از محل مال الاجاره هزينه‌هاي مزبور را پرداخت كند و در صورتي كه پرداخت هزينه‌هاي جاري مشترك به عهده استفاده‌كننده باشد و از پرداخت استنكاف كند، مدير يا مديران مي‌توانند علاوه بر مراجعه به استفاده‌كننده به مالك اصلي نيز مراجعه كنند.
هر يك از شركا كه در مورد سهميه يا ميزان هزينه مربوط به سهم خود معترض باشد ميتواند به مدير مراجعه و تقاضاي رسيدگي نسبت به موضوع را بكند، در صورت عدم رسيدگي يا رد اعتراض، شريك ميتواند به مراجع صلاحيت‌دار قضايي مراجعه كند.
