آیا بازار مسکن به رکود می رود؟
نه كسي مي‌خرد، نه كسي مي‌فروشد
آیا بازار مسکن به رکود می رود؟
در بازار مسكن تعداد خريد و فروش‌هاي واحد مسكوني در روزهاي گذشته از سال 92 به كمترين حد خود رسيده است.
فروشندهها اگرچه تصميم به فروش گرفته‌اند، اما از فروش اجتناب مي‌كنند.
خريداران نيز فقط به پرسش‌كننده در بنگاه‌هاي املاك تبديل شده‌اند و صرفا درباره قيمت‌هاي فروش از مشاوران املاك سوال مي‌كنند.
در اين بازار نه اينكه واحد مسكوني براي فروش وجود نداشته باشد يا اينكه همه مردم صاحب‌خانه شده باشند، بلكه آنچه فضاي مصنوعي نخريدن و نفروختن را در بازار ملك منجر شده، نامعلوم بودن وضعيت ماه‌هاي آتي و نگراني خريدار و فروشنده از ضرر احتمالي در نتيجه انجام معامله در اين روزها است. ناتواني دلالان مسكن در تجزيه و تحليل چشم‌انداز اقتصاد مسكن براي خريدار و فروشنده تا حدود زيادي در شكل‌گيري ركود موجود موثر بوده است.
خريداران مسكن خيال مي‌كنند بعد از انتخابات رياست‌جمهوري، قيمت‌ها شروع به كاهش مي‌كند و فرصت خريد در تابستان فراهم خواهد شد.
از سوي ديگر فروشنده‌هاي ملك كه عمدتا سازنده‌هاي واحدهاي تازه‌ساز آماده مصرف هستند نيز با اين تصور كه بعد از انتخابات رياست‌جمهوري، معاملات رونق مي‌گيرد و در تابستان نرخ رشد قيمت مسكن به اوج خود خواهد رسيد، تا آن زمان، دست از فروش كشيده‌اند و تصميم دارند در تابستان عرضه سنگين واحدهاي خود را آغاز كنند.
اين نگاه متضاد دو طرف بازار ملك، هم‌اكنون باعث شده حجم معاملات مسكن در بنگاه‌هاي املاك تهران به شكل قابل توجهي كاهش پيدا كند.
برخي آمارهاي رسمي درباره ميزان فعاليت بنگاه‌هاي املاك در شهر تهران در دو ماه اخير –اسفند سال 91 و فروردين 92- حكايت از كند شدن نبض معاملات دارد.
در ماه‌هايي از سال 91 كه معاملات مسكن در اوج رونق قرار داشت و نبض خريد و فروش واحدهاي مسكوني در تهران به سرعت مي‌زد، ماهانه حدود 20 هزار فقره مبايعه‌نامه در بنگاه‌هاي املاك شهر تهران تنظيم ميشد، اما در اسفند سال گذشته حجم قراردادهاي خريد آپارتمان در تهران به مرز 12 هزار فقره و در فروردين در حدود 3 هزار مبايعه‌نامه رسيد.
كارشناسان بازار مسكن، ركود موجود در معاملات مسكن را با توجه به طرز نگاه خريدار و فروشنده به آينده، براي تابستان، نقطه‌قوت توصيف مي‌كنند.
كارشناسان در اين‌باره مي‌گويند: تصوري كه طرف عرضه و طرف تقاضا از بازار مسكن تابستان دارد كمك مي‌كند در اين فصل، عوامل تحريك قيمت مسكن از كار بيفتد. چون كه بعد از انتخابات رياست‌جمهوري، متقاضيان خريد مسكن به تدريج شروع مي‌كنند به خريد از بازار و فروشندهها نيز واحدهايشان را براي فروش عرضه مي‌كنند. در نتيجه، در مقابل اوج‌گيري حجم تقاضا، حجم عرضه نيز متناسب با آن، شروع به افزايش مي‌كند و متقاضيان خريد مسكن با كمبود واحد مسكوني فروشي مواجه نخواهند شد.
به اين ترتيب اگر چه برخي تحليلگران بازار مسكن ركود اين روزها را به نفع آينده بازار ملك نمي‌دانند اما عوامل شكل‌گيري ركود فعلي، كاملا متفاوت از ركود‌هاي گذشته است، به طوري كه پايان آن بطور قطع به نفع ماه‌هاي بعد از ركود خواهد بود. همه ساله در زمان ركود، يكي از دو طرف معامله، از بازار خارج مي‌شود و طرف ديگر كماكان از قصد خود براي انجام معامله دست برنمي‌دارد.
در سال‌هاي گذشته زماني‌كه قيمت مسكن به اوج مي‌رسيد، خريداران از بازار خارج مي‌شدند و ركود برقرار ميشد و بعد از مدتي، كه طول دوره ركود باعث فروكش شدن قيمت‌ها ميشد، خريداران به تدريج به بازار برمي‌گشتند، در حالي كه فروشندهها با نااميدي از تلاشي كه براي فروش در سال‌هاي ركود داشتند، درست در زمان رونق، از ادامه تلاش باز مي‌ماندند و از بازار خارج مي‌شدند.
به همين خاطر در سال‌هاي گذشته، هنگام پايان ركود، حجم عرضه واحد فروشي در بنگاه‌ها تاحدودي كاهش پيدا مي‌كرد و به همين علت، هنگام رونق قيمت‌ها تصاعدي افزايش پيدا مي‌كرد.
اما امسال، هر زمان كه رونق به بازار معاملات مسكن برگردد – بعد از انتخابات رياست‌جمهوري- حجم عرضه و تقاضا تقريبا به يك نسبت افزايش پيدا مي‌كند، به‌طوري‌كه رونق خريد و فروش توام با آرامش نسبي قيمت‌ها، اتفاق مي‌افتد. با چنين فرضيه‌اي كه براي اواخر نيمه‌اول امسال قابل تصور است، مي‌توان به كنترل طبيعي قيمت مسكن در تابستان اميدوار بود.
در حال حاضر اگر چه بازار مسكن در ركود است، اما معدود فروشنده‌هايي كه قصد فروش دارند، قيمت‌هاي كاملا حبابي براي آپارتمان‌هايشان پيشنهاد مي‌كنند.
قيمت‌هاي پيشنهادي فروش واحدهاي مسكوني در برخي مناطق تهران به طرز عجيبي نسبت به سال گذشته افزايش پيدا كرده است، در حالي كه خريداران، چنين قيمت‌هايي را پس مي‌زنند و قصد خريد ندارند.
اگر در يك ماه جاري –ارديبهشت ماه- اين وضعيت ادامه پيدا كند، به‌طور قطع ماه‌هاي بعد شرايط به نفع خريداران خواهد بود. آنچه اين روزها مي‌توان به خريداران مسكن در تهران توصيه كرد، اين است: «هرگز زير بار قيمت‌هاي حبابي فروشندهها نرويد و از خريدن اجتناب كنيد.»
اين توصيه را شايد برخي خريداران به «ضرر ناشي از تاخير در خريد» تعبير كنند، اما منظور از اين توصيه، نخريدن مطلق نيست بلكه بي‌محلي قاطع به قيمت‌هاي حبابي است.
